С целью охраны интересов детей в стране созданы специальные государственные органы. Вместе с родителями и другими законными представителями они реализуют их права до достижения совершеннолетнего возраста. В числе прочих к функциям учреждений относится и защита материальных прав. Поэтому любые изменения в положении недвижимости, где зарегистрирован ребенок или в которой является собственником, согласовываются с соответствующими государственными структурами. Для этого предусмотрена особая процедура.
Как выдается разрешение на продажу квартиры
Реализация недвижимости, где зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, осуществляется только с согласия органов опеки. Иначе сделка не признается, а договор подлежит аннуляции. Об этом следует помнить родителям, осуществляющим продажу, и лицам, покупающим жилье. Но процедура получения разрешительной бумаги непростая, она содержит разные нюансы, которые следует учитывать.
По закону продажа квартиры должна сопровождаться исполнением условий, предусмотренных законом. Одним из них считается дееспособность лица, которая устанавливается, в том числе, достижением им определенного возраста.
Так, собственник, являющийся дееспособным, это гражданин, которому уже исполнилось восемнадцать лет. Если же его возраст меньше, то он – недееспособный собственник. Тогда, чтобы продать недвижимость, потребуется специальное разрешение. Получение документа – дело не простое. Необходимо досконально изучить вопрос, чтобы учесть все нюансы и особенности ситуации. Тогда удастся избежать всевозможных сложностей, и не терять времени. В первую очередь надо знать ответ на следующие вопросы:
- Что это?
- Кого нужно рассмотреть в рамках данной категории?
- В какой орган обращаться?
Согласно закону РФ, все сделки, в которых участвуют лица до восемнадцати лет, осуществляются при согласии официальных представителей. Ими признаются родители или опекуны. В том или ином случае, сделка состоится, если получено разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Это государственное учреждение защищает детей, в частности:
- следит за обеспечением прав;
- не допускает совершения нарушений;
- предотвращает изменение условий жилья ребенка в худшую сторону;
- решает иные задачи, связанные с защитой интересов несовершеннолетнего.
Выдача разрешения сопровождается множеством нюансов. Официальный орган опеки должен быть абсолютно уверен, что ребенок никоим образом не будет ущемлен в своих правах. При возникновении даже малейших сомнений в этом, опека откажет в выдаче разрешительной бумаги. А без нее продажа квартиры станет незаконной.
Несмотря на это, сделки без разрешения совершаются нередко. В настоящее время заверять договор у нотариуса для проведения сделки не является обязательством, как раньше. Также покупка жилья может осуществляться за наличные деньги. Эти и другие обстоятельства могут послужить почвой для разного рода нарушений процедуры, установленной законом, в том числе, для реализации недвижимости в отсутствие разрешения со стороны соответствующих органов.
Но надо понимать, если данные факты будут установлены, то сделка аннулируется. Тогда жилье возвращается ребенку, интересы которого государственная инстанция должна опекать.
Важно! Дееспособные лица, которые продали квартиру с нарушением закона, могут быть привлечены к административной и даже уголовной ответственности.
Кому нужно разрешение?
К гражданам, в отношении которых может требоваться данное разрешение, относятся следующие лица:
- которым не исполнилось восемнадцать лет;
- ограниченно дееспособные;
- недееспособные.
Разрешительный документ понадобится, если эти лица прописаны в квартире, которую собираются продавать. Кроме того, в отношении несовершеннолетних необходимо понимать следующие особенности. Ими признаются все лица, которым не исполнилось 18 лет. В то же время, дети, которым не исполнилось 14 лет, являются малолетними.
Подростки в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет имеют больше прав и обязанностей. Но все-таки для проведения сделки с недвижимостью рассматриваемое разрешение ему потребуется. Если это условие не будет соблюдено, то сделка признается недействительной. Но из правила имеются исключения.
Есть случаи, когда лица, не достигшие 18 лет, признаются полностью дееспособными. Таковым является гражданин, который вступил в брак после достижения им 16 лет или позже этот брак расторгнул. Также полностью дееспособным является гражданин, старше 16 лет, который занимается предпринимательской деятельностью. В одном и другом случае согласие соответствующих органов для осуществления сделки не требуется.
Так или иначе, нужно предусмотреть все возможные нюансы и правовые аспекты. Это позволит обойти разного рода затруднительные ситуации. Если дело дойдет до суда, то надо понимать, что этот орган всегда занимает сторону ребенка. Он принимает решение, которое является наиболее благоприятным именно для несовершеннолетнего.
Чтобы получить необходимый документ, нужно выполнить ряд последовательных действий. Сначала обращаются в паспортный стол, а затем в орган, где осуществляется опека и попечительство. Чтобы получить разрешительную бумагу, среди прочего потребуется справка, где содержатся сведения обо всех гражданах, прописанных в рассматриваемом помещении (будь то недееспособный гражданин, пенсионер, обычный работающий взрослый человек или ребенок).
Еще перед тем, как обратиться в государственное учреждение, лучше узнать точный перечень бумаг, который нужно подать. Тогда удастся сэкономить массу времени. Если же какого-то документа не будет доставать, то заявление не примут. Придется искать, а потом снова отстаивать очередь, чтобы подать документы.
При обращении в орган опеки, среди прочих бумаг следует взять с собой правоустанавливающий документ на недвижимость. Кроме того, нужно написать объяснение, зачем осуществляется сделка.
Так как права ребенка должны соблюдаться, в данную инстанцию необходимо представить бумаги, подтверждающие факт покупки иного жилья. Чтобы оформить отдельные бумаги, может потребоваться обращение к нотариусу. Как пример, если нет времени заниматься сбором документов самостоятельно, этот процесс можно доверить другому лицу. Но перед этим нужно составить доверенность, и заверить ее у нотариуса.
Какие документы нужны опеке для продажи квартиры
На вопросе о том, какие бумаги входят в обязательный список для выдачи согласия соответствующей государственной инстанции, следует остановиться подробнее.
Помимо продажи, этот же перечень предъявляется и для заключения договора дарения, ренты, обмена, при определении доли на жилплощади и прочего.
Иногда опекунство уменьшает этот список, но лучше быть готовым предоставить все необходимое. Так, в перечень документов для опеки на продажу квартиры входят следующие бумаги.
- Заявление родителей с просьбой получить согласие для того, чтобы квартира была продана. Если же их нет, то предоставляют подтверждающие бумаги, например, свидетельство о смерти, судебную бумагу о лишении прав родителя или признания его отсутствующим безвестно. Оно имеет свободную форму, но лучше использовать образец заявления, чтобы вписать в него всю необходимую информацию и ничего не упустить.
- Если подростку уже есть четырнадцать лет, то свое заявление с соответствующей просьбой пишет и он собственноручно.
- Удостоверения личностей (то есть паспорта) родителей, документ о рождении или паспорт ребенка при наличии.
Правоподтверждающие документы на жилье.
- Справка и техплан из Бюро технической инвентаризации.
- Выписка из домовой книги на продающееся жилье.
- Если малолетний прописан по другому адресу, но признается собственником рассматриваемой квартиры, то дополнительно требуется выписка из домовой книги по месту регистрации. Также нужны подтверждающие бумаги о том, что предстоящая сделка является для него выгодной.
- Выписка о состоянии лицевого счета на продаваемое жилье.
- Справка из ЕИРЦ, что задолженности за коммунальные услуги отсутствуют.
Подготавливая пакет документов, стоит помнить, что попытка обмануть органы опеки может закончиться немалыми неприятностями. Так, сделка будет аннулирована, а родитель привлечен к уголовной ответственности. Поэтому лучше всего потратить больше времени на то, чтобы собрать нужные бумаги, пройти необходимую процедуру и получить документ законным путем. Сегодня есть организации, предлагающие оформление разрешения «быстро и недорого». Но подобные услуги являются незаконными. Об этом следует помнить как продавцам, так и покупателям.
Сроки рассмотрения заявления
Во многих случаях имеет большое значение срок, в течение которого сотрудники должны рассматривать заявление и принимать по нему решение. Он составляет месяц, начиная с того момента, как написано и подано соответствующее заявление. Без наличия уважительных причин попечение не сократит этот период. Причем таковыми не являются следующие причины:
Если документы, предоставляемые в государственную инстанцию, скоро прекратят действовать.
- У задатка или иных внесенных денег за квартиру, которую собираются купить, истекает срок действия.
- Нарушаются какие-либо договоренности между сторонами, не имеющие юридической силы.
Бывает случай, когда решение принимается раньше того срока, сколько положено по закону. Но две недели ожидания все-таки придется потерпеть. А итогом может быть не только разрешение на то, чтобы купля – продажа состоялась, но и мотивированный отказ.
Заявление можно подать через МФЦ
Если раньше приходилось обращаться только в органы опеки, то сегодня существует альтернатива этому способу. Представители вправе подать документы в Многофункциональный центр, расположенный поблизости. С этой целью подготавливают точно такой же пакет бумаг, что и в случае подачи в отдел органов опеки.
МФЦ создан для того, чтобы разгрузить государственные инстанции от чрезмерной бумажной работы. Но организация избавляет и граждан от стояния в очередях. При этом центр выполняет лишь посреднические функции между государственными органами и гражданами. Сотрудники передают полученный пакет в соответствующие инстанции и получают оттуда документы, которые затем передают гражданам. Поэтому срок получения разрешения при обращении в МФЦ несколько увеличится. Обычно разница составляет неделю.
Причины отказа
Бывают ситуации, когда попечитель отказывает в разрешении совершения сделки. Чаще всего, это происходит по следующим основаниям:
- Есть риск, что право на недвижимость будет оспорено, и в итоге несовершеннолетний останется вообще без жилплощади.
- После сделки доля несовершеннолетнего станет меньше по сравнению с первоначальной недвижимостью.
- Условия проживания станут хуже, чем до сделки.
Под последним основанием понимается следующее:
- новая недвижимость является дешевле имеющейся;
- адрес ее нахождения является неудобным;
- другое.
Список данных оснований обширен. Поэтому, чтобы продажа и покупка не отняла много времени, следует понимать все эти моменты. Тогда удастся избежать возможного отказа в сделке и задержки на последующий поиск иного варианта. Помимо отказа, получение согласия может сопровождаться разными трудностями.
Основным критерием, по которому принимается решение о том, выдавать или не выдавать разрешение, служит такой: больше квадратных метров – можно, меньше – нет.
Вместе с тем, опекунский совет руководствуется и дополнительными моментами. Жилье оценивается не только исходя из площади. Учитывается также качество: его место расположения, коммуникации и иные параметры.
Если не предоставить бумагу, подтверждающую приобретение другой недвижимости, то о том, чтобы получать разрешение, можно и не говорить, так как это почти невозможно. Исключением из правила служит помещение ребенка, являющегося собственником жилья, в детский дом. Но тогда на него открывают банковский счет, и туда перечисляют равноценную сумму.
Согласие органов опеки и попечительства не будет получено на продажу квартиры, если какой-то из предоставленных документов является просроченным. Но даже если пакет бумаг – это образец порядка, законным представителям выдадут согласие, только если они подадут документы, 
подтверждающие приобретение равноценной жилплощади.
Сначала подготавливается предварительное разрешение как распоряжение главы муниципалитета. Имея на руках эту бумагу, можно продавать старую и покупать новую квартиру. Не имеет значение, новостройка это или вторичное жилье, покупается на свои деньги или оформляется ипотека.
Главное условие, которое должно соблюдаться – это совершение покупки и продажи в один и тот же момент.
После сделки следует сделать еще один необходимый шаг: уведомить органы, что у несовершеннолетнего в собственности теперь имеется равноценное жилье. Это нужно выполнить в течение одного месяца после осуществления покупки. Существует два основания, когда приобретение нового жилья является необязательным:
- Если осуществляется переезд семьи на ПМЖ в иной город или регион. Хитрость здесь касается того, что разрешение получают, если деньги от проданной квартиры перечислить на счет малолетнего. Причем покупка другого жилья осуществляется в течение трех следующих месяцев. Тогда родители или опекун должны наделить ребенка соответствующей долей.
Другим основанием служит приобретение жилья через договор долевого участия. Тогда родители или иные представители ребенка должны убедить органы, что дом будет построен в скором времени и непременно составляется договор долевого участия (или ДДУ). Еще одно требование заключается в том, что на тот период, пока заканчивается стройка, нужно где-то прописать детей.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
Если ребенок является собственником недвижимости, то процесс получения разрешения на продажу квартиры в органах опеки почти не отличается от общего порядка, рассмотрение которого описано выше. Основное условие, которое предписывает закон, это получение в результате операции несовершеннолетним равнозначной жилплощади. Таким образом, новое жилье должно быть также оформлено в собственность.
Не допускается сделка, когда подопечный продает недвижимость своим законным представителям. Но они имеют право по своему желанию передать ему имущество безвозмездно. Малолетний ребенок не вправе участвовать в сделке. Но иногда для защиты его прав и законных интересов она признается судом действительной.
Родители не являются собственниками жилья, принадлежащего их ребенку, так же как и он не имеет аналогичное право на имущество родителей или лиц, осуществляющих патронаж.
Продавцам и покупателям надо помнить, что закон всегда стоит на стороне детей. Поэтому пренебрегать данным документом при осуществлении сделки нельзя. Родители и иные представители должны пройти эту процедуру, чтобы получить разрешительный документ. Но, если органы опеки решат, что сделка ущемляет права несовершеннолетнего, то она не будет разрешена. При ее совершении без получения согласия попечительства, она признается недействительной. А это значит, что новому хозяину придется вернуть имущество несовершеннолетнему гражданину.
