Брак подразумевает совместное владение приобретенным имуществом, поэтому существуют определенные ограничения на реализацию недвижимости. Вопрос актуален для зарегистрированных отношений, в гражданском браке не возникает право на совместную собственность. Не всегда в получении согласия супруга на покупку недвижимости есть резон, законодательно установлен ряд исключающих обстоятельств.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Когда не требуется согласие супруга
Сделка с объектом недвижимости не подразумевает согласие супруга при таких обстоятельствах:
- недвижимый объект обретен до официального вступления в брачные отношения;
- квартира унаследована по очереди или завещанию;
- имущество перешло во владение по договору дарения;
- составлено брачное соглашение, в котором распределяются имущественные права.
При сделках с дачей, нежилой постройкой, транспортом, землей применяются аналогичные правила. Дачный дом унаследован, подарен, приобретен в период добрачных отношений – разрешение неактуально. Согласие супруга на продажу гаража и автомобиля необходимо, если все это удалось приобрести в годы брака.
Неактуально разрешение на недвижимый объект, полученный одним супругом в дар от другого. После нотариального оформления дарственной даритель утрачивает возможность распоряжения недвижимостью, имущественные права целиком переходят получателю подарка.
Как оформить согласие супруга на продажу квартиры
Если обе стороны сошлись во мнении касательно судьбы продаваемого имущества, им нужно обратиться в нотариальную контору, поскольку потребуется письменное нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости. Выбор нотариуса не зависит от места жительства, можно выбрать любого толкового специалиста.
Супруги отдают необходимые документы, через установленный срок приходят в контору, чтобы забрать оформленное нотариальное согласие на продажу недвижимого объекта.
Супруг, разрешивший покупать и продавать материальные ценности, вправе отказаться от решения. Чтобы отменить действующий документ, предстоит обратиться в ту же нотариальную контору, оформить заявление.
Чтобы заверить оформленное согласие на продажу или иную сделку, заявители собирают обязательный пакет:
- их паспорта;
- брачное свидетельство;
- лист, что устанавливает права на недвижимый объект;
- доверенность при участии представителя одной из сторон.
В цену нотариального согласия супруга на покупку недвижимости включены:
- государственная пошлина;
- технические и консультационные мероприятия.
Общая цена стартует от 2000 рублей. Точный расход определяется региональными тарифами и «аппетитами» выбранной конторы.
Обычно документ, подтверждающий согласие супруга, действителен постоянно. Иногда стороны прописывают в документе, сколько он будет действовать. Участник сделки может потребовать от продавца новое разрешение на продажу даже при неопределенном сроке действия нотариального согласия по прошествии 3-х и более лет.
В нотариальной конторе специальные листы не выдают. Форма написания свободная, но есть обязательные для включения в документ сведения:
- личные и паспортные данные обеих сторон;
- информация из брачного свидетельства;
- населенный пункт, в котором находится нотариальная контора;
- однозначно сформулированное согласие на приобретение супругом или реализацию недвижимого объекта;
- отметка о наличии либо отсутствии брачного контракта;
- подтверждение ознакомления со статьями 34 и 35 Семейного кодекса;
- подписи сторон и нотариуса, печать.
Оформление согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку аналогичное. Если взят ипотечный кредит либо использован материнский капитал, потребуется указать адресные и технические сведения о недвижимом объекте.
Несмотря на отсутствие образца, желательно максимально конкретизировать содержание согласия на продажу квартиры от супруга. Это минимизирует риск того, что документ оспорят.
Чем опасна сделка без согласия супруга
Соответственно пункту 2 статьи 35 СК, служба государственной регистрации оформляет сделки и без согласия супруга на приобретение недвижимости и иные действия. Хозяин, если он значится единственным по ЕГРН, вправе поступить с квартирой, как планирует, без согласия супруга. Но нужно помнить о последствиях.
Что случается при отсутствии нотариально заверенного согласия:
- Вторая сторона уступит имущественные права.
- Второй супруг составит иск. Судебным решением определится недействительность договора купли-продажи, оформленного без участия истца.
Срок исковой давности продолжается год от момента, когда истец узнал, что его имущественные права нарушены. А узнать он может через много лет после продажи недвижимости.
Бывают обстоятельства, когда физическое лицо реализует недвижимый объект по супружеской доверенности. Предполагается, что согласие мужа неактуально, что доверенность – достаточное подтверждение доброй воли второй стороны. В действительности тождественность двух понятий – ошибка. Юридически это разные, не взаимозаменяемые документы. Мужу, выступившему доверенным лицом при реализации объекта, ничто не помешает в будущем обратиться в суд с иском о незаконности сделки без его ведома.
Сегодня в Росреестре не просят задокументированное разрешение при продаже квартиры и при покупке недвижимости. Но регистрационный процесс по-особому отмечают: в ЕГРН вносится запись о несогласии заинтересованной стороны на сделку.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.