При отсутствии нужной суммы для покупки квартиры часть средств можно занять у банка. Но тут возникает вопрос, что выгоднее для покупки квартиры кредит или ипотека. В разных ситуациях своя выгода.
Чем ипотечный кредит отличается от потребительского?
Ипотечный заем привлекателен крупной суммой, процентами ниже в сравнении с другими видами кредитования и выбором государственных программ. Много интересных предложений по ипотеке для семей с детьми. Но основным отличием является целевое назначение ипотечного банковского продукта. Выдается под конкретную квартиру, приобретение которой одобрило кредитное учреждение. До момента полного погашения ипотеки жилье будет находиться в залоге у банка.
Потребительский же кредит получить проще. Средства потребительского кредита не контролируются банком и могут быть использованы заемщиком на его усмотрение.
Для сравнения приведем таблицу:
| Потребительский кредит | Ипотечный кредит | |
|---|---|---|
| Срок кредитования | До 7 лет | До 30 лет |
| Максимальная сумма кредита | 5 000 000 рублей | 50 000 000 рублей |
| Период оформления | В течение 1-2 дней | До 7 дней |
| Необходимые документы | Достаточно паспорта (банк может дополнительно затребовать иные документы, подтверждающие доход заемщика) | От продавца потребуется полный пакет документов на квартиру для проверки и одобрения банком |
Плюсы и минусы ипотеки
При оформлении ипотечного займа банк рассматривает недвижимость, как объект залога. Поэтому одобрение по такому кредиту получить просто, даже при довольно строгих требованиях к заемщику со стороны кредитора.
👍 Плюсами ипотеки являются:
- более низкие процентные ставки, льготные условия по государственным программам;
- большая сумма одобрения, достаточная для покупки понравившейся квартиры;
- длительный срок кредитования, позволяющий распределить сумму ипотеки на весь период и уменьшить ежемесячный платеж;
- покупатель квартиры уверен в безопасности сделки, поскольку банк заинтересован в кредитовании под объект с хорошей репутацией;
- редкие случаи отказа в ипотеке;
- возможность получить кредитные каникулы сроком до полугода при возникновении финансовых сложностей и критического падения уровня доходов семьи;
- заемщик вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о предоставлении налогового вычета по фактическим расходам на выплату процентов банку.
- владельцы сертификата на материнский (семейный) капитал могут использовать его для покрытия части ипотеки или покрыть первоначальный взнос;
- страховка предлагаемая банком может оказаться полезной.
👎 Отметим также минусы:
- ипотечный кредит ограничен минимальной суммой (например, для Сбербанка в 300 000 рублей), суммы менее 500 000 рублей банки не охотно одобряет;
- необходимость представить комплект документов не только со стороны заемщика (о его финансовом положении), но и со стороны продавца квартиры (полный пакет бумаг об объекте недвижимости). Это процесс, отнимающий много времени и сил;
- этап рассмотрения предоставленных документов и принятия решения довольно длительный до 3 месяцев;
- наличие первоначального взноса, размер которого может устанавливаться в зависимости от ипотечной программы;
- недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Поэтому любые изменения в планировке или продажа должны производиться с согласования кредитора;
- дополнительные расходы на оплату ежегодного страхования квартиры, является обязательным условием выдачи ипотеки;
- сделка одобряется банком только после оценки недвижимости, это дополнительные затраты для клиента;
- прописка несовершеннолетних детей или инвалидов в обремененной ипотекой квартире не приветствуется банком.
Плюсы и минусы потребительского кредита
У потребительского кредита свои особенности. Банки довольно часто запускают акции, позволяющие на особых условиях получить заем под выгодный процент. Но срок кредитования небольшой, поэтому платежи для крупного кредита слишком высоки.
👍 Обозначим плюсы:
- простота и скорость оформления. Комплект документов, предоставляемых заемщиком, минимальный может ограничиваться только паспортом. В зависимости от суммы одобрения банк может попросить подтвердить доход. Решение принимается в течение 1-2 дней;
- потратить полученные деньги заемщик может на свое усмотрение, в том числе купить квартиру. Банк не будет интересовать, куда вложены средства;
- по итогу переплата будет меньше, чем по ипотеке. Ежемесячные платежи больше, но рассчитаны на меньший срок кредита;
- страхование не является обязательным, но при отказе банк может не согласовать заявку на выдачу кредита или применить более высокую ставку;
- нет понятия первоначального взноса. Просто получаете необходимую сумму и покупаете нужное жилье;
- недвижимость не обременена банком, поэтому такую квартиру можно продать в любой момент;
- не требуется вносить первоначальный взнос, даже при отсутствии накоплений жилье купить можно только за счет кредита.
👎 Минусами являются:
- ограничение по сумме кредита. Заем ничем не обеспечен и банк понимает, что рискует выдавать крупные суммы. Особенно тем, у кого нет внушительной кредитной истории. Самый верхний предел потребительских кредитов обозначен 5 млн. рублей, но его получить очень сложно;
- ставка по потребительскому займу значительно выше, чем по ипотеке;
- максимальный срок кредита семь лет. Ежемесячный платеж зависит от суммы кредита, а также процентной ставки. Ставка же зависит от срока кредитования, чем он меньше, тем ниже процент;
- банки обычно значительно занижают сумму к одобрению. Запросив 3 млн. рублей вам могут одобрить только 2, а этого окажется недостаточно для покупки той квартиры, которая запланирована;
- банки настаивают на страховании заемщика от утери трудоспособности, ставки которых выше чем у страховых компаний.
Пример расчета
Произведем сравнение ипотечного и потребительского кредита на продуктах Сбербанк в виде сравнительной таблицы. За основу возьмем стоимость квартиры в 2,6 млн. рублей. Для ипотеки расчет произведем на срок 15 лет, а для потребительского кредита 5 лет.
В настоящий момент банк предлагает следующие условия для населения:
| Кредитный продукт | Первоначальный взнос, руб. | Процентная ставка, % | Ежемесячный платеж, руб. | Сумма итоговой переплаты по кредиту, руб. |
|---|---|---|---|---|
| Ипотека на готовое жилье | 300 000 | 7,8 | 21 715 | 1 600 700 |
| Ипотека на строящееся жилье | 300 000 | 5,9 | 19 285 | 1 171 300 |
| Ипотека для семей с детьми (двумя и более) | 520 000 | 4,7 | 16 125 | 822 500 |
| Ипотека с материнским капиталом (можно использовать всю сумму сертификата) | 300 000 | 5,9 | 19 285 | 1 171 300 |
| 616 617 | 16 630 | 1 010 017 | ||
| Программа господдержки 2021 | 520 000 | 6,1 | 17 665 | 1 099 700 |
| Потребительский кредит | 12,9 | 59 025 | 941 500 |
Из таблицы видно, что переплата по обычному займу меньше, если не считать ипотеки для семьи с детьми. Но каждый месяц отдавать придется значительную сумму. Это главный минус потребительского кредита.
Что лучше выбрать ипотеку или кредит для покупки квартиры в 2021 году?
Выбор между ипотекой или кредитом индивидуален в каждом конкретном случае. Выгоднее воспользоваться потребительским продуктом, если требуется небольшая сумма и налоговый вычет уже использован. При использовании средств материнского капитала вариант только один – ипотека.
Размер ежемесячного платежа также имеет большое значение. Большая сумма кредита влечет за собой крупные суммы, отдаваемые банку каждый месяц. При внезапном снижении дохода это может оказаться проблемой. Предварительно сопоставьте такие затраты с арендой жилья.
Снизить переплату по ипотеке возможно при самостоятельном увеличении суммы платежа. Чем быстрее заем будет погашен, тем меньше процентов получит от вас банк.