На современном рынке жилья спрос на дома продолжает расти. Все больше клиентов хотят приобрести дом за чертой города подальше от суеты, пыльных и шумных улиц.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!
Сразу отметим, что покупка дома процесс, требующий знания многих юридических тонкостей. День ото дня возрастает количество неверно оформленных сделок и чтобы с этим не пришлось столкнуться, рассмотрим поэтапно весь процесс сделки.
Необходимые документы для покупки дома
При покупке дома руководствуйтесь основным правилом: проверка права на землю и права на недвижимость.
Итак, изучим перечень документов, без которых не совершить законную сделку:
- Правоустанавливающие документы на дом. К ним относятся: свидетельство о регистрации права собственности на землю и на объект недвижимости, дарственная или договор обмена, свидетельство о праве наследования.
- Технический паспорт домовладения. Его выдает Бюро Технической Инвентаризации по месту регистрации дома. В этом документе собрана вся информация об объекте: план участка, экспликация площади земельного участка, описание, назначение, техническое состояние здания и построек, если таковые имеются на участке.
- Выписка из домовой книги. Ее наличие исключит покупку дома с обременением.
- Кадастровый план земельного участка. Он содержит сведения о границах участка, нормативной стоимости, площади и информацию о правообладателях.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Как правильно оформить документы для покупки дома?
Для начала проверяем наличие правоустанавливающих документов. От сделки придется отказаться, если продавец распоряжается участком на правах дарения, ведь в этом случае покупатель не сможет продать участок.
Если дом, возведенный на участке не оформлен, по закону он является самовольной постройкой, в будущем покупателю придется столкнуться с проблемой регистрации купленного дома, это потребует затрат материальных и эмоциональных. Избегайте подобных сделок!
Существует вариант, когда продавец продает недвижимость по доверенности, в этой ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору на предмет подлинности документа, также свяжитесь с доверителем и постарайтесь уточните причину, по которой он не принимает участие при продаже.
При регистрации договора купли-продажи могут возникнуть проблемы, их надо учитывать, иначе сделка будет недействительной:
- Проверьте не наложен ли арест на имущество, нет ли ипотеки, аренды.
- Ни в коем случае не должны быть ущемлены права несовершеннолетних детей.
Полезно знать! На этом этапе советуем прибегнуть к помощи компетентного юриста, контролирующего весь процесс покупки и проверяющего подлинность документов. И запомните: проверять документы нужно всегда, независимо от ситуации!
Как оформить куплю-продажу дома?
На текущий момент законодательством предусмотрено составление и подписание договора в свободной форме. Однако сделка считается оформленной со времени ее государственной регистрации.
Право собственности покупателя на недвижимость регистрирует Федеральная служба государственной регистрации. В этом случае обращаться в нотариальную контору не нужно, но, если в договоре прописано, что он должен быть заверен нотариусом, тогда нотариальное удостоверение обязательно.
Отметим! Законом сказано об обязанности нотариуса проверить дееспособность и правоспособность обратившихся, объяснить смысл договора, проверить правоустанавливающие документы.
Оценка дома
Прежде чем будет принято окончательное решение о покупке дома, необходимо учесть физическое состояние дома, его комфортность и пригодность к жилью. Существует множество факторов, на которые потребуется обратить внимание.
Для начала проверьте состояние чердака и кровли; погреба или подвала; коммуникации и состояние систем канализации; состояние электропроводки и стен.
Полезно знать! Специалисты советуют подбирать дом весной, когда видны все недостатки влагонепроницаемости. Если терзают сомнения по качеству дома, обратитесь к профессиональным инженерам-оценщикам.
Предварительный договор купли-продажи
Если продавец и покупатель выражают согласие на дальнейшее сотрудничество заключается предварительный договор купли-продажи.
Он выступает первоначальной формой договора, в нем прописаны условия, при которых будет оформлен основной договор. Несоблюдение пунктов предварительного договора ведет к недействительности основного договора.
В договоре необходимо прописать:
- наименование;
- количество и качество объекта недвижимости;
- условия предварительного договора;
- срок, при котором будет оформлен основной договор.
При заключении основного договора, действие предварительного аннулируется.
Заключение основного договора
Окончательным этапом покупки считается заключение основного договора купли-продажи. Как было сказано выше, сейчас договор заключается и подписывается сторонами в свободной форме.
При этом продавец имеет право требовать сумму, зафиксированную в документе; проценты, если жилье не покупается своевременно:
- В обязанности продавца входит: предоставить недвижимость покупателю без обременения, в надлежащем виде с сохранением технических и архитектурных характеристик.
- В свою очередь, покупатель обязан принять недвижимость по акту приема-передачи; уплатить стоимость, прописанную в документе.
Способы передачи денег при покупке дома
В договоре должен быть пункт, регулирующий способ передачи денег. Существует несколько способов: наличными, через банковский счет, банковскую ячейку, аккредитив.
При наличном расчете нотариус не требуется, деньги передаются лично по расписке. Чтобы свести риски к минимуму, передачу денег осуществляют через банк:
- Перевести деньги на расчетный счет или карту продавца.
- Арендовать ячейку или открыть аккредитив.
Полезно знать! При таких расчетах на руках остаются подтверждающие квитанции, чеки. Из-за высокой стоимости аккредитивами пользуются организации, но физические лица также могут их использовать в личных целях.
Государственная регистрация договора
Для регистрации в Росреестре понадобится:
- сам договор купли-продажи;
- заявление обеих сторон о госрегистрации;
- квитанция об уплате госпошлины;
- документы на собственность.
Отметим! Сотрудник Росреестра после принятия пакета документов выдает расписку об их получении. Процесс регистрации занимает десять дней. В указанную дату новый владелец имеет право прийти и получить свидетельство о государственной регистрации права на собственность.
Налогообложение при покупке-продаже дома
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при покупке жилья у нового владельца возникает право на имущественный вычет.
Для его оформления необходимо предоставить:
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
- справку по месту работы по форме 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие право на дом и платежные документы.
На данный момент максимальная сумма, с которой исчисляется налоговый вычет при покупке жилья, равна двум миллионам рублей.
Нюанс, который необходимо учитывать при продаже дома, состоит в том, что продавец обязан заплатить подоходный налог в сумме 13%, если владел домом менее трех лет. Но и в этой ситуации у продавца есть право на оформление имущественного налогового вычета.
Покупка дома это серьезная сделка и полностью защитить себя от аферистов возможно только с привлечением опытного регистратора или проверенного агентства недвижимости.