Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2021 году

Государство защищает несовершеннолетних от неправомерных действий со стороны их законных представителей. При продаже квартиры с долей ребенка родителям потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Зачем нужно разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Органы опеки при продаже квартиры, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, выступают контролирующей стороной. Они следят, чтобы родители или опекуны действовали в интересах несовершеннолетнего, предотвращают нарушение прав ребенка при продаже его доли жилья.

В каких случаях требуется разрешение опеки

При продаже квартиры органы опеки выдают родителям несовершеннолетнего разрешение на отчуждение имущества. Соблюсти установленный порядок действий потребуется и для других сделок с недвижимостью. Законным представителям придется обратиться в опеку, чтобы беспрепятственно проводить действия с квартирой:

• сдать ее в наем;
• передать в безвозмездное пользование;
• подарить;
• обменять;
• поделить долю несовершеннолетнего;
• использовать в качестве залога.

Перечень неполный. Его могут дополнить любые сделки с недвижимостью, которые могут привести к уменьшению стоимости доли собственности ребенка.

Справка от опеки в указанных случаях потребуется, только если несовершеннолетний владеет недвижимостью или его частью. Если он не входит в число собственников, а только зарегистрирован в жилище, разрешение получать не нужно.

Законные представители обязаны обратиться за разрешением на продажу квартиры с несовершеннолетними, то есть лицами, не достигшими 18 лет. Исключение составляют случаи эмансипации несовершеннолетнего. Тогда, начиная с 16-летнего возраста, справка от органов опеки не потребуется.

Для опекунов в отношении продаваемого жилья с долей ребенка действуют положения, схожие с нормами для других законных представителей. Потому они не вправе продать имущество без согласия отдела опеки и попечительства.

Для опекунов и опекаемых список случаев, когда органы опеки обязаны выдать разрешение, шире. Так, в соответствии со ст. 292 ГК РФ опекун обязан заручиться разрешением на продажу квартиры, в которой ребенок прописан, но не имеет доли, при одновременном выполнении 2 условий:

• ребенок остался без родителей;
• органы опеки знают об этом.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Законные представители заручаются согласием от органов опеки и попечительства при личном обращении в соответствующий отдел администрации по месту жительства. Также можно подать заявление через МФЦ. Онлайн-обращения не предусмотрены.

Срок действия разрешения от органов опеки не предусмотрен законодательством. Администрации субъектов вправе установить этот срок самостоятельно.

Перечень документов устанавливается местным отделом органов опеки и попечительства. Обычно его размещают на сайте администрации муниципального образования. В число основных документов включают:

1. Удостоверение личности заявителей.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Свидетельство о браке родителей/свидетельство о расторжении брака.
4. Заявление законного представителя, написанное по установленной форме. Заявления в отношении подопечных до 14 лет и подопечных старше 14 лет имеют разные бланки. Если ребенок старше 14 лет, он тоже должен подписать заявление.
5. Для опекунов и усыновителей — свидетельство об установлении опеки или отцовства.
6. Документы, подтверждающие, что несовершеннолетний находится без попечения родителей.
7. Выписка из ЕГРН на продаваемое имущество.
8. Документ, обосновывающий собственность на квартиру или ее часть.
9. Техпаспорт помещения.

Сделка с имуществом несовершеннолетнего, не должна нарушать его законные права и интересы, ухудшать жилищные условия. Поэтому родители или опекуны должны обеспечить эти интересы. Они могут сделать это с помощью 2 средств — прописать несовершеннолетнего в новой квартире с его долей или открыть ему банковский счет, куда перевести средства от продажи жилья.

Самый простой вариант — выделить ребенку долю при покупке квартиры до продажи старой. При этом доля должна быть большей или равной:

• по площади;
• по стоимости;
• по процентному соотношению.

Если же взамен имущества несовершеннолетнего, принадлежащего ему одному, приобретают другую квартиру, она тоже не должна быть меньше по стоимости или по площади.

Другой вариант — перечислить деньги от продажи на счет ребенка. Это может быть выгодно при покупке квартиры в ипотеку, когда банк отказывает в выдаче кредита на основании регистрации в жилье ребенка. Однако органы опеки не всегда одобряют такой вариант, т.к. иногда вырученных денег может не хватить даже на отдельную комнату.

Органы опеки при продаже доли имущества или полностью квартиры несовершеннолетнего защищают интересы ребенка. Потому если сделка ущемляет его права, органы выдают отказ. К правомерным причинам относят отказ, если:

• новое жилье покупают в строящемся здании;
• родители предполагают выделить долю ребенка в ипотечной квартире;
• отсутствует согласия отца или матери подопечного;
• новая квартира не пригодна для проживания;
• доля в новом жилище не равноценна старой по площади или стоимости;
• родители не выделяют долю в купленном жилье и не кладут деньги на счет ребенка;
• недвижимость отдают в дар, из-за чего несовершеннолетнему не перечисляют денег за свою долю.

Также если представители подали не все бумаги из списка документов, их попросят принести недостающие. Иногда органы могут получить необходимые документы в рамках ведомственного взаимодействия.

Без согласия органов опеки и попечительства невозможно провести сделку, зарегистрировать ее. Разрешение получают обязательно. Орган опеки обязан рассмотреть заявление и выдать согласие не позднее 15 суток с момента обращения гражданина в администрацию. Однако если этого не сделано или выдан неправомерный отказ, законные представители ребенка вправе обратиться в суд. Он разрешит образовавшийся спор. Так, суд встанет на сторону родителей или опекунов, если:

• родители покупают новое жилье на деньги, вырученные от продажи доли ребенка, а не кладут их на его банковский счет;
• купленная недвижимость не соответствует учетным нормам региона;
• в районе отсутствуют детсады, школы, вузы и т.д.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Продажа квартиры с опекой кажется сложной процедурой. Чтобы яснее представлять, как проходит сделка, стоит ознакомиться с наиболее часто задаваемыми вопросами.

Пункт 2 статьи 54 № 218-ФЗ говорит об обязательном нотариальном удостоверении сделок с имуществом несовершеннолетних. То же касается сделок с долей недвижимости ребенка.

Если родители не планируют покупать новую жилую недвижимость, переезжают за границу, они вправе положить вырученные деньги на счет ребенка. Ребенок сможет использовать средства по достижении 18 лет. Однако в особых ситуациях — если родители решат купить квартиру или ребенку потребуется дорогостоящее лечение, эти деньги могут быть использованы родителями. Для этого потребуется снова получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Купля-продажа квартиры с долей ребенка может быть рискованным предприятием в случае, если не все формальности были соблюдены. Однако основные риски ложатся на покупателя недвижимости.

Так, если родители купили жилье на материнский капитал, не выделили в ней долю ребенка, а затем продали ее, сделка относительно этой доли может быть признана недействительной. То же последствие ожидает сделку, если представители ребенка не выполнили условия опеки на продажу квартиры.

Срок для покупки новой жилой недвижимости взамен старой не предусмотрен. Законные представители вправе не покупать новое жилье, однако они обязаны сохранить деньги, вырученные с продажи доли или целой квартиры несовершеннолетнего.

Если деньги, полученные от продажи имущества несовершеннолетнего, идут на покупку нового жилья, законные представители обязаны выделить в нем его долю. При этом ее качественный или количественный размер должны быть не меньше, чем в проданном жилье.

Если законные представители продали квартиру, входящую в собственность детей, им не обязательно покупать новую. Родители или опекуны должны перечислить полученные от проданной недвижимости средства на счет, открытый на имя детей. При этом важно зарегистрировать детей по месту проживания с 1 или обоими родителями, в случае, если семья не планирует переезжать в другую страну.