Передача имущества между родственниками является распространенным явлением. Для регистрации перехода прав собственности сделку необходимо закрепить документально. В этом случае можно воспользоваться договором купли-продажи или дарения. Что из них лучше, рассмотрим далее.
Плюсы и минусы дарственной
Из положительных особенностей договора дарения следует отметить следующие:
- В случае передачи в дар доли в недвижимом объекте не нужно информировать об этом других совладельцев. Согласно ст. 250 ГК при отчуждении доли в результате продажи обязательным является соблюдения процедуры реализации преимущественного права покупки другими сособственниками.
- Подаренная квартира является единоличной собственностью гражданина, принявшего ее. Если это произошло в период брака, она не будет считаться совместной собственностью супругов и не подлежит разделу в случае развода.
- Даритель вправе аннулировать дарственную в соответствии со ст. 578 ГК: в случае, когда одаряемый нанес телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь, а также жизнь его близких родственников.
- Доход по дарственной между близкими родственниками освобожден от уплаты НДФЛ.
- Если одаряемый решит продать полученное в дар имущество, применяется минимальный срок владения в 3 года. По истечении этого срока сделка не подлежит налогообложению.
- Одаряемый ничего не должен взамен.
Недостатками сделки являются:
- Договор дарения легче оспорить в суде или отменить. Эти обстоятельства неблагоприятны для одаряемого.
- Общее совместное имущество можно передать в дар только при согласии всех совладельцев.
- Имущество не облагается налогом, подаренное только близким родственником. Круг близкой родни определен ст. 14 Семейного кодекса.
Плюсы и минусы купли-продажи
Отчуждение имущества в пользу родственника через договор купли-продажи имеет следующие плюсы:
- Не имеет особого значения, кто выступает со стороны продавца и покупателя: близкие или дальние родственники, чужие люди, юридические лица.
- Отменить сделку возможно, но условий для этого значительно меньше.
- Если имущество было в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с продажи платить не требуется.
- Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если ранее его не реализовал.
Минусы сделки:
- Продать полученный объект без налогообложения дохода возможно только по истечении пяти лет нахождения в собственности.
- В случае отчуждения доли продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других собственников о продаже, поскольку они имеют преимущество ее выкупить.
- Все имущество, приобретенное в период зарегистрированного брака, становится совместным для супругов. Иное можно оговорить в брачном договоре.
Чем дарственная отличается от купли-продажи?
Договор дарения (или дарственная) является двусторонним документом, где даритель передает имущество, а одаряемый его принимает. Важно, что сделка является добровольной и безвозмездной, поэтому неправомерно упоминание в договоре условий по оплате или замены на другое имущество. Одаряемый вправе отказаться от совершения сделки без объяснения причины.
По договору купли-продажи происходит передача объекта с применением некоторых условий. Это отчуждение имущества в пользу покупателя взамен денежных средств или иного эквивалентного по цене объекта. При невыполнении условий по договору (например, покупатель не передал деньги в полном объеме) сделка аннулируется, правовые последствия приводят к возврату к первоначальному состоянию.
Если сделка совершается между близкими родственниками, то очевидно, что дарственная будет выгоднее:
- отсутствием налогообложения;
- отсутствием наследственных тяжб вокруг имущества, которым даритель распорядился при жизни;
- тем, что подаренный объект не подлежит разделу в случае развода, поскольку принадлежит только одариваемому.
Следует учитывать также, что даритель вправе прописать в дарственной условие своего проживания в квартире.
Налогообложение
Не облагается доход в виде денежных средств или дара:
- если имущество принадлежало собственнику более пяти лет в случае купли-продажи, но есть исключения, подробнее читайте в статье Налог с квартиры при продаже;
- сделка дарения между близкими родственниками независимо от срока владения объектом.
Сбор документов
При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:
- паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
- документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
- нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
- если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
- платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
- документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
- справка о составе семьи.