Ипотечный кредит – не приговор. Зачастую в такой продолжительный период возникает необходимость продать квартиру, купленную в ипотеку, и приобрести другую. Но для совершения сделки потребуется соблюсти все необходимые формальности. Ведь на весь срок пользования кредитом квартира находится в залоге у банка.
Через какое время можно продать квартиру, купленную в ипотеку?
Кредитное учреждение не ограничивает заемщика по ипотеке в сроке возврата денежных средств. Так же не устанавливается временное условие продажи залогового имущества. Но самому продавцу будет выгоднее продать квартиру через пять лет после оформления в собственность, чтобы не платить налог с полученного дохода.
Важно понимать, что на время пользования кредитом жилье, приобретенное в ипотеку, нельзя продать, подарить или обменять без согласия банка. Но в большинстве случаев они не препятствуют желанию клиента и для этого используются следующие схемы.
Досрочно погасить ипотеку
Закрыть остатки по ипотеке является самым простым способом снять обременение банка и продать квартиру. Заемщик может сделать это самостоятельно, например, прибегнув к потребительскому кредитованию, или договориться с покупателем о том, что он передаст часть денег для погашения оставшейся задолженности.
Для покупателя второй вариант является более рискованным. Денежные средства он передает по предварительному договору купли-продажи, но не может быть уверенным, что продавец ими закроет ипотеку, а не потратит на свои нужды. Собственник также может отказаться от сделки. Поэтому предварительный договор должен быть составлен максимально правильно с юридической стороны, с установлением прав и обязанностей, а также условий возврата денег в случае расторжения сделки.
В идеальном случае:
- продавец получает сумму, равную остатку по ипотеке и процентам, полностью закрывает долг;
- банк снимает обременение, что подтверждается записью в Росреестре;
- проводится сделка купли-продажи квартиры;
- оформляется переход права собственности на покупателя.
Продать квартиру с участием банка-кредитора
Такой способ менее рискован для покупателя. Ведь в сделке активное участие принимает банк-кредитор. Именно ему покупатель передает остаток по кредиту, а не продавцу. Но не все банки соглашаются участвовать в таком мероприятии.
Если все же банк идет навстречу, схема будет следующей:
- заключается предварительный договор купли-продажи;
- покупатель вносит в банк-кредитор нужную сумму по ипотечному остатку;
- банк выдает справку о погашении задолженности и передает закладную в Росреестр для снятия обременения;
- заключается основной договор сделки и покупатель передает продавцу разницу между стоимостью квартиры и внесенной сумме по ипотеке;
- происходит переход права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Переоформить ипотечный кредит на покупателя
Смысл мероприятия заключается в одновременной продаже квартиры и ипотеки с переоформлением займа на покупателя в пределах одного банка. В этом случае к нему перейдут все обязательства перед кредитным учреждением на тех же условиях: остаток срока, ставка и график погашения.
В этом способе есть свои сложности:
Во-первых, банк должен одобрить покупателю кредит, т.е. покупатель подойти в качестве заемщика.
Во-вторых, сам претендент на покупку квартиры должен согласиться на такую сделку.
При благоприятном стечении обстоятельств заключается трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о передаче новому заемщику обязательств по ипотеке. Квартира остается в залоге у банка до момента полного погашения кредита. В Росреестре вносится запись о переходе права собственности.
Когда нужно продать квартиру, чтобы не платить налог?
Налоговое законодательство обязывает граждан, получающих доход, производить с него уплату НДФЛ (ст. 228 НК РФ). Сумма, полученная в результате продажи квартиры, также подлежит налогообложению. Исключение составляют ситуации, когда имущество находилось в собственности более минимального предельного срока (ст. 217.1 НК).
В общем случае минимальный срок владения недвижимым объектом составляет пять лет. В некоторых срок равен 3 годам, подробнее читайте в статье налог с продажи квартиры в 2021 году.
Какого размера будет налог?
Налоговый кодекс предусматривает снижение налогооблагаемой базы для исчисления НДФЛ при продаже квартиры (ст. 220 НК). Для этого можно применить один из расчетных методов уменьшения налогооблагаемой суммы:
- На вычет в размере одного миллиона рублей.
Например, при продаже квартиры за 2,5 млн.рублей, налог будет исчислен с 1,5 млн.рублей (2 500 000 – 1 000 000). Именно к этой сумме применяется ставка 13%. В бюджет нужно внести 195 тыс.рублей (1 500 000 × 13%).
- На сумму понесенных расходов, связанных с приобретением продаваемой квартиры и фактически уплаченных процентов банку по ипотеке. Все расходы должны быть подтверждены документально: договором купли-продажи и справкой банка.
Например, цена покупки составляла 2,3 млн.рублей, цена продажи – 2,5 млн.рублей. При этом за период пользования ипотекой заплачено по процентам 150 тыс.рублей. Расчет облагаемой базы будет следующим: 2 500 000 – 2 300 000 – 150 000 = 50 000 рублей. Применяем налоговую ставку и получаем 6 500 рублей (50 000 × 13%).
В ряде ситуаций для снижения суммы налога стороны договариваются об указании в договоре меньшей стоимости жилья. Но следует учитывать, что при исчислении НДФЛ налоговый орган обращает внимание на кадастровую оценку квартиры. Если она окажется выше, чем цена по договору, то для налогового расчета будет принята именно кадастровая стоимость на начало года, в котором продано жилье. В соответствии со ст. 214.10 к ней применяется понижающий коэффициент 0,7.
Например, цена продажи квартиры составила 2,5 млн.рублей, а кадастровая стоимость – 3,5 млн.рублей. Сравниваем: 3 500 000 * 0,7 = 2 450 000, что меньше суммы по договору. Если же указать стоимость 2 млн.рублей, то налог будет исчислен все-таки с 2,45 млн.рублей.
Что с налоговым вычетом?
Если у вас есть право на получение имущественного вычета в связи с приобретением квартиры, то вы продолжите им пользоваться даже после ее продажи. Законодательство предусматривает возможность вернуть НДФЛ с покупки жилой недвижимости в размере, не превышающем 260 000 рублей, т. е. 13% с 2 млн.рублей. Дополнительно можно произвести возврат налога с фактически уплаченных процентов по ипотеке.
В случае, когда стоимость приобретенной квартиры была меньше 2 млн.рублей, у налогоплательщика остается право на получение остатка вычета на покупку другого жилья. Но в отношении процентов по ипотеке это разовая возможность, только под один кредит.
Как не платить налог?
Исчисление и уплата налога с полученного дохода является обязанностью граждан. Его либо нужно платить либо продать квартиру:
- после минимального срока владения (после трех или пяти лет в собственности);
- по той же стоимости, за которую приобрели (тогда не с чего будет рассчитывать налог).
За полученный доход необходимо отчитаться в налоговый орган и заплатить до 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры (п.4 ст.228 НК).
Варианты штрафов
За неуплату налога в установленный срок предусматривается штраф (п.1 и 3 ст.122 НК) в размере 20% от суммы исчисленного налога. При непредставлении декларации (по форме 3-НДФЛ) налоговая рассчитает НДФЛ на основе имеющихся у нее данных. Для отражения своих доходов установлен срок – 30 апреля года, следующего за годом их получения.
Если же декларация в налоговый орган представлена, НДФЛ по ней рассчитан верно, но не уплачен, то применяются санкции только в виде пени. Их расчет начинается с первого дня просрочки и действует до дня уплаты включительно. Для физических лиц ставка пени составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату возникновения задолженности.