Рента квартиры с пожизненным проживанием как правильно заключить договор?

Объекты недвижимости приобретаются в результате покупки, обмена или получения наследства. Пожизненная рента является ещё одним способом получения недвижимости в собственность. Рента позволяет улучшить качество жизни пожилым людям с небольшим достатком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Что такое рента квартиры с пожизненным проживанием?

Часто случается так, что престарелые люди, у которых в собственности находится квартира или дом, нуждаются в заботе и финансовой поддержке.

На эту недвижимость есть большой спрос, который можно использовать в данной ситуации. Для этого собственник жилья может заключить договор ренты с тем, кто хочет стать владельцем этого жилья.

Рента бывает нескольких видов:

• постоянная нет срока исполнения условий;
• пожизненная заканчивается со смертью рентополучателя;
• пожизненное содержание с иждивением требуется содержать рентополучателя.

При этом договор может быть:

• платным когда требуется сразу внести часть суммы в процентах (10%, 15%, ) от рыночной стоимости имущества;
• бесплатным когда не нужно оплачивать часть стоимости имущества, достаточно вносить платежи или выполнять другие условия.

Полезно знать! Рента с пожизненным проживанием на практике это договор пожизненной ренты, по которому одна сторона получает в собственность квартиру/дом, другая сторона будет периодически получать деньги и оставляет за собой право проживания в этой квартире/доме до конца жизни. Распоряжаться данной квартирой можно только после смерти получателя ренты.

Сделку может заключить любой собственник имущества, которое не указано в завещании или дарственной. Собственник должен быть:

• совершеннолетним;
• способным отвечать за свои действия.

Нельзя заключить такое соглашение в случае:

• сдачи этой недвижимости в аренду;
• если на неё наложен арест;
• она подлежит конфискации;
• является залогом под крупный банковский кредит (ипотека).

Различия между постоянной и пожизненней рентой

Есть множество ситуаций, когда собственник не нуждается в опеке, обеспечен жильём и имеет несколько объектов недвижимости или другое ценное имущество.

В такой ситуации заключать договор с пожизненным проживанием или иждивением нет смысла выгоднее продать имущество или заключить договор постоянной ренты. Постоянная рента существенно отличается от пожизненной.

Постоянная рента:

1. Интервал оплаты в соответствии с договором (или ежеквартально) бессрочно.
2. Если собственность будет случайно разрушена или повреждена, то

• плательщик не имеет права отказаться от выполнения обязательств, когда договор бесплатный;
• когда договор платный, то возможно прекращение выполнения условий или их изменение.
• Получателем выплат (услуг, товаров) может быть физ. лицо и некоммерческая организация, которые являются непосредственно владельцами имущества.
• Выплата может происходить в денежной форме или в виде услуг/работ, вещей, продуктов (на эту сумму).
• Передаётся по наследству или правопреемнику.
• Право выкупа у плательщика есть.

Пожизненная рента:

• Интервал оплаты в соответствии с договором (или раз в месяц) до конца жизни рентополучателя.
• Если имущество пострадает, то отказаться от выплат нельзя.
• Получать выплаты может только физ. лицо, но не обязательно собственник имущества.
• Оплата происходит только денежными средствами.
• Не наследуется.
• Права выкупа у плательщика нет.

Различия между пожизненной рентой и рентой с иждивением

Отличия между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением незначительные.

Пожизненная рента:

1. рентополучатель обеспечивается только денежными средствами;
2. предметом сделки может выступать движимое имущество;
3. можно потребовать возврата только бесплатно переданного имущества (при наличии вины плательщика, который нарушил условия сделки);

Пожизненное содержание с иждивением:

Рентополучатель обеспечивается вещами и услугами:

• плата за жильё;
• снабжение одеждой, едой и лекарствами (на оговоренную сумму);
• бытовые услуги: готовка, стирка и т.д.;
• организация погребения.

1. предметом сделки является жильё;
2. в любой ситуации можно требовать вернуть собственность, когда плательщик нарушил условия сделки.

Зачастую их объединяют в один договор: денежные выплаты + иждивение/содержание.

Кто выступает плательщиком и получателем ренты?

Предметом договора ренты с пожизненным проживанием являются денежные выплаты и квартира/дом, в которой(ом) будет в дальнейшем проживать получатель.

Сторонами договора выступают:

• получатель (кредитор) собственник недвижимого имущества, только физическое лицо;
• плательщик (должник) допускается как физ. лицо так и юр. лицо например банк или предприниматель.

Отметим! Рента может выплачиваться не только собственнику недвижимости (имущества), потому что в договоре пожизненной ренты можно указать другие доверенные лица.

Обязательства и защита прав

Самое главное правило категорически не рекомендуется заключать договор пожизненной ренты с людьми малознакомыми и не заслуживающими абсолютного доверия.

Меры предосторожности для защиты прав получателя (кредитора):

1. Недвижимость по условию договора выступает залогом под будущие платежи. Если нет выплат, то залог переходит к получателю.
2. Нарушение сроков оплаты подразумевает штрафные санкции.
3. Договор может быть застрахован на случай непредвиденного финансового затруднения плательщика.

Меры предосторожности для защиты прав плательщика (должника):

• Переводить средства следует на счёт в банке, денежным переводом или другим способом, который имеет документальное подтверждение. В суде можно будет доказать, что выплаты были сделаны в срок и в нужном объёме.
• Сделку необходимо проводить только после подтверждения психического здоровья рентополучателя и понимания им сути совершаемой сделки. Опытный нотариус поможет в этом вопросе.
• Периодически можно брать расписку у получателя об отсутствии каких-либо жалоб и нарушений договора, сохранять чеки на лекарства и вещи.

Как оформить договор пожизненной ренты?

Алгоритм действий для желающего обрести свою недвижимость или улучшить финансовое положение:

• Найти заинтересованного человека по объявлению, и предложить условия, которые устроят обоих участников сделки.

Грамотно и вдумчиво составить текст соглашения, в котором нужно указать простые и понятные условия:

• конкретный перечень услуг;
• финансовая часть (сколько, на какой счёт, как часто и т.п.);
• возможные непредвиденные ситуации и гарантии.

1. Позаботится о страховании или банковской гарантии.
2. Собрать дополнительные документы на собственность.
3. Договор и документы нужно передать в нотариальную контору, оплатить пошлину и ждать результатов проверки.

Условия договора

Документ составляется под конкретную ситуацию и не существует обязательной формы его написания. Эта сделка регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Существенные условия договора пожизненной ренты:

• В тексте документа обязательно присутствуют конкретные стороны данного соглашения.
• Определяется сумма и форма выплаты, а также размер доли каждого получателя.

Указывается:

• имущество (адрес, площадь и т.д.), которое является предметом сделки;
• периодичность выплат;
• получатель(ли) ренты;
• сумма выкупа имущества;
• подробный перечень услуг/работ.

1. Оговариваются гарантии сторон сделки: страховка, залог, поручительство, неустойка, индексация размера платежей.
2. Также оговариваются возможные задержки выплат и условия при которых получатель ренты имеет право расторгнуть договор без возврата выплаченных средств.

Необходимые документы

Нотариус для заключения сделки потребует ряд документов. Конкретный нотариус потребует свой список, но обязательно будут следующие:

• паспорта участников соглашения;
• текст договора пожизненной ренты с проживанием;
• свидетельство на собственность или выписка из ЕГРП (реестра прав на недвижимость);
• документы на квартиру/дом из БТИ;
• справка о кадастровой стоимости или заключение о рыночной стоимости (от лицензированной оценочной организации);
• справки о том, что рентополучатель никогда не находился на учёте в наркологическом и психоневрологическом диспансере.

Размер пожизненной ренты и период выплат

Размер ренты обязательно должен устраивать получателя ренты и не может быть меньше чем:

• прожиточный минимум данного региона или РФ;
• двукратный прожиточный минимум, если договор с иждивением.

Закон не ограничивает максимальную сумму, которую можно указать в тексте договора. Выплаты должны происходить каждый месяц:

• конкретная дата;
• конец месяца;

Реже оплату устанавливать нецелесообразно, потому что каждый месяц для получателя важен. Ценность денег меняется постоянно, поэтому выплаты привязываются условиями договора к финансовому ориентиру:

• прожиточный минимум;
• курс валюты;
• рыночная стоимость аналогичной недвижимости.

Налогообложение

Для плательщика полученная собственность не является доходом и налогами не облагается. Плательщик имеет право получить налоговый вычет если получил недвижимость платно.

Для получателя пожизненной ренты есть только две ситуации:

1. В случае платной передачи квартиры/дома рентополучатель обязан уплатить 13% от суммы указанной в договоре продажи. Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере не более 1 млн. рублей. Если рентополучатель приобрёл ранее эту собственность или построил на свои деньги, то налог можно уменьшить на сумму этих затрат (должны быть подтверждёны документами). Если срок владения собственностью не менее 3-х лет (5 лет для квартир приобретённых после 1 января 2016 г.), то налога нет.
2. Он получает каждый месяц деньги, услуги, вещи и продукты. С этого дохода также требуется ежегодная оплата налога 13%. Доходами не являются оплаченные счета за квартиру и телефон. Льготы для инвалидов и других категорий уточняются в ИФНС. Декларация о доходах подаётся самостоятельно или через доверенное лицо.

Уплата госпошлины участниками договора

Сделку оформляет нотариальная контора, куда подаются все документы. Оплата пошлины формально лежит на собственнике недвижимого имущества. Суммы будут разными в каждом регионе.

Расходы будут состоять из:

• пошлины за регистрацию 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• технической и правовой работы нотариуса 5 000 – 7 000 рублей.

Примечание: инвалиды I и II группы освобождаются от госпошлины и оплаты нотариальных действий и на 50%.

При каких обстоятельствах договор можно расторгнуть?

Данная сделка может быть признана судом недействительной в двух случаях:

1. Родственник был не в себе при заключении сделки (именно в тот момент времени). Потребуются веские медицинские доказательства в суде.
2. Невыполнение существенных условий договора, когда рента выплачивается с нарушением сроков или не в полном объёме, не выполняются другие условия.

Кроме того:

• прекратить данную сделку возможно по взаимному соглашению сторон;
• получатель ренты может отказаться от выплат в одностороннем порядке и потребовать выкуп.

Плюсы и минусы данного договора

Выгоды:

1. Владельцы недвижимости получают возможность улучшить качество своей жизни и при этом продолжать жить в своей квартире (доме, коттедже).
2. Плательщик может получить ценную собственность в рассрочку по более низкой стоимости (от 50% до 25% рыночной цены).

Негативные последствия:

• Плательщик обязан рассчитываться с получателем постоянно, но обстоятельства могут сложиться так, что это будет невозможно. Поэтому очень важно правильно оценить свои финансовые способности.
• Если всё-таки произошла просрочка выплаты, то получатель имеет право обращения в суд. Договор может быть расторгнут, а выплаченные деньги не будут возвращены.
• Если сделка совершена необдуманно, то сумма выплаченных средств может превысить стоимость имущества. Нельзя заранее предугадать оставшееся время жизни собственника. Он может прожить 5 лет или 30 лет.

Полезно знать! Заключать данное соглашение нужно, только когда оно несёт выгоду. Оформление не занимает много времени. Для плательщика есть реальный риск потерять вложенные средства, если возникнут временные финансовые затруднения.