Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!
Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии
Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:
- Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
- Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
- Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
- Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.
Процедура купли-продажи
Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:
- Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
- Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
- Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.
Необходимые документы
Продавцу:
- Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
- Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
- Свидетельство о праве собственности на долю.
- Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
- Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
- Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
- Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.
Покупателю:
- Ксерокопия паспорта
- Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
- Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.
Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).
Как оплатить сделку?
Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:
- Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
- Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
- Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.
Как продать квартиру без налогов?
Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.
Близким родственником в юриспруденции считаются:
- супруг
- дети
- родитель/ли
- бабушка/дедушка
Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».
Налоговый вычет
НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:
- Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
- Собственность была в пользовании более трёх лет.
- Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.
Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.
Договор купли-продажи между родственниками образец
Обязательные пункты договора
- Дата и место подписания.
- Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
- Полные паспортные данные всех сторон договора.
- Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
- Подписи обеих сторон с расшифровкой.
- Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.
Принудительный выкуп доли у родственников
Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:
- Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
- Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
- Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.
Аргументы при требовании выкупа
Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.
И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.
Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками
Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:
- Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
- Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.
Ожидаемые плюсы:
- Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
- Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
- После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
- Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
- Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
- Возможно заключение предварительного соглашения.
Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания
- При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
- Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
- Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
- Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
- По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
- Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
- Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
- При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
- У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.
Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.
Алгоритм ваших действий будет следующим:
- Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
- Собираете необходимый пакет документов.
- Осуществляете сделку в нотариальной конторе.