Можно ли продать доли в квартире?

Если квартирой по всем документам владеют сразу несколько граждан одновременно, то такая собственность является долевой или совместной. Между этими видами есть некоторые отличия, особенно связанные с продажей или покупкой объекта недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Юристами рекомендуется гражданам, которые покупают квартиры в долевую собственность знать все тонкости этого процесса, какие документы будут затребованы, а также все возможные сложности или риски на пути подписания договоров.

Можно ли продать доли в квартире?

Законом не возбраняется продавать свои доли любого объекта недвижимости, в частности, квартиры.

Главное, чтоб соблюдался ряд требований:

1. Гражданином были официально уведомлены остальные собственники, что планируется продажа доли.
2. За этими лицами сохраняется право на первоочередную покупку.

Если в течение 30 дней люди не изъявили желание приобрести часть этой недвижимости, то собственник на законных основаниях может ее продать третьим лицами.

3. Есть соглашение, в котором прописаны все доли, а также за кем они зарегистрированы, и имеется свидетельство о собственности.

Важно: соглашение должно быть заверенным в нотариальной конторе. 

Кто покупает доли в квартирах?

В основном доли в квартирах приобретают:

• остальные дольщики;
• близкие родственники продавца, например, родители или совершеннолетний ребенок;
• любые граждане.

Важно: процедура продажи гражданам, которые не являются дольщиками довольно сложная, поскольку формально у этих лиц нет четко прописанной площади, находящейся во владении.

Причины покупки доли в квартире

Ключевыми причинами, приводящими к приобретению долей, служат:

• Желание одного собственника стать единственным владельцем объекта недвижимости.

В этом варианте гражданин договаривается с дольщиками о цене, а далее следует оформление договора купли – продажи.

• Желание человека проживать именно в этой квартире, к примеру, поближе к родителям или детям.
• Необходимость человека решить вопрос с регистрацией в конкретном городе.

Важный момент: всегда доли стоят значительно дешевле, чем иная жилплощадь. Для некоторых граждан это единственный способ иметь в собственности недвижимость в конкретном регионе.

Как купить долю в квартире?

Приобретение долей в квартире имеет некоторые тонкости:

• для одобрения сделки нужны правоустанавливающие документы обо всех собственниках квартиры;
• регистрационные свидетельства обязаны получать все граждане, которые являются владельцами конкретного объекта недвижимости;
• требуется четкое выделение долей, официально закрепляемых за каждым физическим лицом.

Важно: исключение, когда в квартире одна комната, пригодная для жилья. При этом варианте выделяют проценты, а не доли.

Порядок действий

Лицам, желающим купить квартиру в долевую собственность нужно следовать строгому алгоритму:

• Четко установить площадь, которая будет во владении каждого человека. Владение может прописываться в процентном соотношении, к примеру, 50%, 25% и 25% или долевом, например, 1/3 и 2/3.

Граждане самостоятельно решают, как на бумаге будут пропиваться их доли, в процентном или дробном варианте.

• Собрать документы.

Если у людей не хватает какого – либо акта, постановления и прочего, то в срочном порядке нужно запрашивать дубликаты в определенных государственных инстанциях. В противном случае, продать надлежащим образом квартиру и подписать необходимые договора не получится.

• Произвести оплату государственной пошлины. Какой именно размер госпошлины могут сказать в нотариальной конторе или в Росреестре.

Главное, чтоб у человека осталась квитанция, в которой отражено, что платеж успешно ушел по конкретным реквизитам.

• Подписать в присутствии нотариуса договор купли продажи, в котором определен размер всех долей квартиры и указаны собственники.

Без договора, в котором четко выделяются доли, объекты недвижимости считаются совместной собственностью.

• Всем лицам, оформляющим долевую собственность, нужно прийти в Росреестр с пакетом документов.
• В назначенный день забрать свидетельство о собственности.

Важно: если в силу разных обстоятельств покупатель не сможет подойти за документом, то у человека остается право забрать его в другой день или дождаться, когда сотрудники регистрирующего органа вышлют его заказным письмом по указанному адресу.

Необходимые документы

Успешно приобрести долю в квартире возможно, если граждане предоставляют полный пакет документов. В него должны входить:

1. Паспорта всех участников сделки.

2. Свидетельства о рождении, если лицам нет 14 лет.

3. Документы, которые удостоверяют, что данной квартирой граждане имеют право владеть и распоряжаться, например:

• договор купли – продажи;
• дарственная, заверенная в нотариальной конторе;
• свидетельство о праве наследования;
• судебное решение и прочее.

4. Соглашение о разделе квартиры (заверенное нотариусом).

Когда подобных соглашений нет, то можно предъявить Росреестру постановление суда, брачный договор и прочее, где отражаются доли за каждым лицом.

5. Технический паспорт на объект недвижимости.

6. Квитанции о перечислении государственной пошлины.

7. Справки из БТИ.

8. Кадастровые выписки.

Важно: каждый документ предъявляется в оригинале, а также в виде копии, которая заверена в нотариальной конторе.

Регистрация сделки

Сделки регистрируются в Росреестре, когда граждане представили все документы, которые для этого требуются.

Важно: сотрудник Росреестра забирает пакет документов, проверяет все на подлинность и в течение 30 суток регистрирует сделку.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ прописано, что реализованные объекты недвижимости облагаются НДФЛ (13%). Однако на порядок налогообложения влияют два фактора:

• Срок, в течение которого недвижимость, в том числе ее доля, была в собственности гражданина.

Когда человек является собственником более трех лет, то платить налоги не требуется.

• Стоимости, за которую продана доля.

К примеру, Иванов А.А. в 2016 г. купил долю за 1 000 000 рублей, а годом позднее продал за 1 200 000 рублей.

В этом случае нужно оплатить:

• (1 200 000 – 1 000 000)*13% = 26 000 рублей.
• У Иванова А.А налог с продажи составит 26 000 (двадцать шесть тысяч) рублей.

Нужно ли согласие собственников на продажу доли?

Продать доли без согласия прочих дольщиков возможно, однако нужно:

• Каждого собственника официально уведомить о решении реализовать свою долю.

Нужно составить письмо и передать каждому дольщику. Один экземпляр этого документа остается у собственников, а на втором они ставят личную подпись.

• Подождать 30 дней, в течение которых дольщики могут воспользоваться правом первоочередного выкупа.

Полезно знать! Если у лица нет официального подтверждения, что кто – то из дольщиков желает купить его собственность, то гражданин может начинать поиск покупателей.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продать долю объекта недвижимости несовершеннолетнего ребенка возможно, если:

• Родители получили одобрение попечительского совета на такую сделку.

Придется официально доказывать, что права ребенка не будут ущемлены, в частности, он будет проживать в лучших условиях.

• Сделать несовершеннолетнего дольщиком другого объекта недвижимости, который по метражу, техническим характеристикам и прочему не уступает старой жилплощади.

Важно: если такие требования матерью и отцом несовершеннолетнего гражданина не учитываются, то продажа будет невозможной.

Процедура продажи долей квартиры предполагает подготовки всех справок, составления соглашения, а также передачи документов в регистрирующий орган. После этого, если гражданами приняты во внимание все тонкости такой сделки, Росреестр выдаст новому владельцу свидетельство о собственности.

 Блиц – советы:

• помнить, что некоторые справки, в частности из БТИ, готовятся в течение одного месяца, поэтому их стоит заказывать заблаговременно;
• оповещать всех дольщиков о намерении продать недвижимость в письменном виде, и чтоб на руках оставалось доказательство, что такое уведомление они получили;
• целесообразно проконсультироваться с юристами, какие нюансы могут возникнуть при реализации только части квартиры.