Обмен квартирами сопровождается сбором документов и долгим оформлением. Бывают случая, что люди месяцами продают или обменивают свои жилплощади.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!
Чаще всего это связано с тем, что:
- Гражданина не устраивает предложенная в обмен недвижимость.
- Обмен может быть неравноценным и необходима доплата, которой человек не располагает.
- Нехватка документации.
- Документация оформлены недолжным образом и не приняты госучреждениями.
- Выявлена подделка документов. Мошенничество в сфере недвижимости сейчас процветает. Люди часто попадают на «черных риэлторов».
Причины для обмена квартир
Обмен недвижимости обусловлен разными факторами:
- Улучшение жилищных условий.
- Переезд в другой город.
- Человек хочет сменить район.
- Гражданин решил обменять жилплощадь больших размеров на меньшую, для получения денежных средств.
- Чтобы решить семейный конфликт.
- Люди решили переехать из вторичного жилья в новостройку.
- Переезд из сельской местности в городскую.
- Размен многоквартирной недвижимости на несколько однокомнатных квартир.
Варианты обмена недвижимости
Законодательство установило ряд способов обмена жилплощади:
- Мена. Обмен квартир дну на другую.
- Договор купли-продажи. Граждан один объект недвижимости продает, а другой покупает.
- Трейд-ин. Смена вторичного жилья на новостройку.
Любая из этих сделок имеет порядок и особенности.
- Человек станет собственником только после регистрации прав.
- Неравноценные сделки подразумевают доплату.
- Квартиры с обременениями меняются только с разрешения органов, которые эти запреты наложили.
Договор мены
Договор меты обязывает участников процесса обменивать одну жилплощадь на другую. Это соглашение очень похоже на договор купли-продажи. Обе стороны выступают в качестве продавца и покупателя.
Минусы:
- Сложно найти недвижимость, которая удовлетворит запросы обоих участников процесса.
- Подобный договор подразумевает долгий процесс. Обменивать жилье подобным образом можно не месяцами, а даже годами.
- Дополнительные затраты при неравноценном обмене.
Плюсы:
- Улучшения условий проживания.
- Дополнительные затраты могут стать и плюсом, в случае, если доплата значительна меньше, чем если бы это был договор купли-продажи.
- Мета выгодный вариант соглашения, если в процессе участвуют близкие родственники.
Договор купли-продажи
Подобное соглашение состоит из двух моментов. Сначала владелец продает свою жилплощадь и сразу же покупает новую.
Эти процессы имеют свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности:
- Часто, чтобы избежать рисков, собственник жилья может потребовать часть денег вперед, что будет являться гарантией завершения сделки.
- При этом соглашении, участник одновременно занимается оформлением двух сделок, что влечет за собой дополнительные расходы.
- Фактор повышения цен очень влияет на процесс оформления, потому что он не может осуществиться за короткий отрезок времени. Цены на жилье могут резко подскочить, и гражданин рискует остаться в невыгодном положении, которое может потребовать не только доплату, но и пересмотр объекта с более худшими условиями проживания.
- Если квартиры равноценны, то процесс оформления быстрый.
- При оформлении купли-продажи, поиск клиентов расширен, нежели при заключении мены. Найти клиента на покупку легче, чем на обмен.
Сделка «trade-in»
Этот вид обмена жилья подразумевает оформление сразу двух независимых сделок.
Участники этого процесса:
- Риэлтор.
- Собственник.
Гражданин заключает договор с риэлторской организацией на продажу своей жилплощади на вторичном рынке и на приобретение новой.
- Пока происходит процесс продажи собственности, ее владелец заключает договор на бронирование недвижимости в новостройке.
- В этом соглашении сразу прописывается фиксированная стоимость жилья, несмотря на то, что принять ее клиент может через несколько месяцев. Все зависит от застройщиков и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
- Пока идет достройка объекта, сотрудник организации продает имеющееся жилье и сразу перечисляет вырученные денежные средства в уплату новостройки.
- Подобная сделка может быть легко сорвана, если жилье владельца не найдет своего покупателя, или клиент не будет согласен на условия второй стороны. Предложат снизить цену, что не входит в планы продавца. Или застройщик по каким-то причинам заморозил строительство. Финансовые проблемы или нюансы в документации.
- Фирме, которая будет заниматься этой двойной сделкой, придется заплатить существенные деньги.
- Риэлтор может склонить клиента к снижению стоимости жилья, объясняя это не стабильной ситуацией на рынке и большого предложения. Насколько это достоверная информация, будет определить сложно. Возможно, агент просто желает обогатиться за счет клиента или побыстрее продать собственность за счет уступки по цене, что в любой случае не выгодно гражданину.
- Но с агентом можно сэкономить время. Агентство по продаже недвижимости делает всю работы. Размещает объявления о продаже, ищет клиентов и встречается с потенциальными покупателями. Более того, сбор документов тоже входит в их компетенцию.
- Даже если спустя время квартиры в новостройке существенно взлетят в цене, это не отразится на покупателе по этой сделке.
Обмен муниципальной квартиры на приватизированную
Распоряжаться жилплощадью гражданин имеет право, только когда она находится в его собственности, а вот обменять может с разрешение наймодателя и членов семьи, кто прописан в этой квартире. Разрешение составляется в письменной форме.
Сделать это не получится, если:
- Наймодатель против, или против кто-то из зарегистрированных там граждан.
- Если жилье признано аварийным.
- Если с человеком расторгнут договор соцнайма.
- Недвижимость собираются носить или оно предназначено для других целей.
- Ели это коммунальное жилье.
- Недвижимость подлежит капитальному ремонту.
- Если в договоре найма есть пункт, запрещающий обмен.
Обмен с ипотекой
Обменять недвижимость, которая обременена ипотекой, возможно, но есть нюансы:
- Нужно получить согласие кредитной организации. Некоторые фирмы требует полного или частичного погашения.
- Если залог переходит на обменную недвижимость, но для этого банк должен оценить это жилье и убедиться, что сделка для него выгодна.
- Подобный обмен может быть оформлен только через договор купли-продажи.
Междугородний обмен
Обмен квартирами может производиться только в одном регионе. Междугородний обмен невозможен.
Что выбрать договор мены или купли-продажи?
Обмен и продажа похожи между собой:
- Налог 13%. Если владение недвижимостью более 5 лет, то этот налог не взимается.
- Собственность в обязательном порядке проходит регистрацию и платит за это госпошлину.
- Требуется соглашение супругов, заверенное нотариусом.
- Соблюдение прав маленьких детей.
- У недвижимости нет обременений.
- Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
Отличия:
- Продажа по договору соцнайма недопустима, а обмен возможен.
- По рокам договор купли-продажи проходит быстрее.
- Если расторгать договор обмена, то гражданин получается вою собственность обратно, а при заключении договора купли-продажи – получить деньги обратно проблематично.
- Обмен подразумевает расчет недвижимостью, договор купли-продажи – деньгами.
Какой вариант выбрать уже зависит от ситуации.
Как оформить обмен квартир?
Для того, чтобы провести обмен, сначала нужно составить договор и подписать его. Лучше это сделать в нотариальной конторе, потому что это организация потом должна его заверить. Потом собираются все необходимые документы и справки и подаются в Росреестр.
При этом все госпошлины должны быть оплачены. В регистрации сделки может быть оказано в случае:
- Нет всей документации.
- Несоответствие документов реальным фактам.
Порядок действий
Оформление договора обмена поэтапно:
- Составление договора.
- Необходимо заверить этот документ в нотариальной конторе.
- Регистрация в Росреестре.
Необходимые документы
- Паспорта участников;
- Свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
- Технические паспорта квартир;
- Справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
- Согласие всех собственников.
Налогообложение
- Госпошлина за регистрацию договора – 200 рублей.
- Если квартира была в собственности менее 5 лет, то налог – 13% от стоимости жилья.
- Услуги нотариуса, если сделка сопровождается. Госпошлина за выдачу новых свидетельств на право собственности.
Возможные риски при обмене квартир
- Подделка документов.
- Необходимо выяснить, нет ли у собственника наследников, которые позже могут претендовать на недвижимость.
- Если собственников несколько, то они должны фигурироваться в договоре, чтобы избежать в будущем судебных исков.
- Составлять договор нужно по законодательным нормам.
Примечание! При договоре обмена вероятность того, что потом последует проблемы с обмененной недвижимостью намного выше, чем у договора купли-продажи. Поэтому специалисты советуют, сначала продавать жилье, а потом покупать новое.